1. Le contrat de vente en viager.

• Généralement, ce sont les personnes d'un certain âge qui établissent ce type de contrat.
  Celui-ci consiste à vendre sa maison (tout en en gardant la jouissance si on le désire) à un acheteur qui nous versera un revenu régulier jusqu'à notre mort, une rente viagère.



• Le débirentier ne deviendra propriétaire qu'au moment ou le crédirentier décèdera.



• Pour le crédirentier, le viager est une forme de vente intéressante seulement s'il n'a pas d'héritiers, car, s'il en a, cette vente peut avoir pour conséquence de déshériter légalement les héritiers réservataires.



• Le viager est une formule qui permet d'assurer une source de revenu garantie et régulière jusqu'à la fin de notre vie.



• C'est donc pour le débirentier, un moyen de devenir propriétaire, sans disposer d'un capital important et sans avoir à demander un prêt au moment de l'acte de vente. Le débirentier fait donc une sorte de " pari " sur l'espérance de vie du crédirentier.

Le viager libre ou occupé

• Si le viager est libre, le vendeur se contente de recevoir le prix de la vente sous forme de rente viagère.
  Dans ce cas, le débirentier peut donc occuper ou louer dans l'immédiat le bien immobilier.


• S'il est occupé, le vendeur conserve l'usufruit, c'est-à-dire la jouissance de l'immeuble ou le droit d'usage et d'habitation.
  Le débirentier n'est alors que " nu-propriétaire ".

Les cas dans lesquels on peut annuler le contrat de vente

a. Le décès prématuré du crédirentier

Pour être valable, le contrat de vente doit être aléatoire, c'est-à-dire comporter des risques. Le débirentier doit s'intérroger si oui ou non le crédirentier va vivre encore longtemps.
Le crédirentier doit donc être vivant au moment de la signature et ne pas être atteint d'une maladie entraînant un décès très proche (moins de 20 jours).

b. La vente en viager du logement de la famille

Chaque époux dispose d'un droit sur le logement de la famille, même s'il n'en est pas propriétaire à part entière.
L'époux ne peut donc pas vendre le logement familial sans l'accord de son conjoint.
Si celui-ci n'a pas donné son consentement alors la vente viagère peut-être annulée dans un délai d'un an.

c. La vente en viager à l'un de ses enfants

L'Etat considère que si la vente en viager à l'un de ses enfants avantage l'un deux par rapport aux autres, elle est perçue comme une donation.
La valeur de l'immeuble rentre dans la succession et est prise en compte pour fixer les parts de chacun.
C'est donc un achat déficitaire pour l'enfant s'il verse une rente et si en plus il doit rapporter aux autres hériters une partie de sa valeur si celle-ci excède la quotité disponible.
Il est donc préférable pour l'enfant d'annuler cet achat.

d. La vente à l'un de ses proches

Si une personne vend en viager l'un de ses biens à un membre de sa famille, autre que les descendants, la rente n'est pas systématiquement assimilée à une donation.
Cependant, cela peut être une donation déguisée si l'acquéreur ne verse pas de rente.
Dans ce cas, l'administration fiscale peut réclamer le paiement des droits de succession.

Annulation de la vente

Si, le tribunal prononce l'annulation de la vente viagère, le contrat est censé n'avoir jamais éxisté.
L'immeuble retourne dans le patrimoine du vendeur et l'acquéreur est remboursé des sommes versées.

En cas de travaux et de réparation d'un immeuble en viager

Lorsqu'une maison est vendue en viager et que le crédirentier a désiré garder la jouissance de son logement, il est important de prévoir à qui reviendra le coût des réparations de l'immeuble sur un contrat.
En l'absence de précisions, le Code civil attribue les grosses réparations (toît, murs de soutènement, voûtes, et poutres) et la contribution foncière au débirentier et les autres réparations dites " d'entretien " sont réservées au crédirentier.

Calculer le montant d'une rente viagère

Le calcul du montant de la rente tient compte de nombreux paramètres, dont les principaux sont les suivants :
- La valeur du bien vendu.
- L'âge du crédirentier.
- L'éspérance de vie du crédirentier (qui peut varier si celui-ci est atteint d'une maladie par exemple).
- L'importance du "bouquet" s'il en existe un.
- Le choix du crédirentier sur la jouissance ou non du bien en vente.